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来了,安居房少补差价大礼包

发布时间:2024-03-19 14:44

刚刚,深圳发布最新的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》意见的通告,对安居型商品房的产权管理细则,重新征求意见。

其中,在细则中有大家最关心的一处变化,就是10年后,安居房如果想取得完全产权,要如何补差价呢?

现在官方暂时给出了具体的计算方法——补缴价款=(原市场价格-原购买价格)×50%-税费。其中,原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算。


这就意味着,未来安居房的补差价基本和市场价或者评估价无关了,只和买入价格有关。

这对很多人来说,包括之前购买了安居房的业主,是天大的好消息,悬着的心终于可以放下了。


这个计算方式,和深圳2015年7月8日发布的《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易暂行办法》(有效期3年)颇有相似的地方。

2015年经适房要取得完全产权需要5年,而现在安居房要取得完全产权需要10年。


当初经适房5年后取得完全产权或者上市交易需要补的差价是“(该套住房市场价格-该套住房原购买价格)×50%-税费”市场价按照当时的评估价来计算

现在安居房十年后取得完全产权或者上市交易需要补的差价变成了“(原市场价格-原购买价格)×50%-税费。”但增加了原市场价格的计算方式——原市场价格统一按照原购买价格除以70%计算,可间接地规避安居房的巨大漏洞。

因为此前,安居房的定价就比市场价低不少。

根据《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》(2011 年 4 月 11 日深圳市人民政府令第228 号公布自2011 年 6 月 1 日起施行),安居型商品房(毛坯)最高销售价格是以市场评估价的70%为最高销售价格。


但在2018年1月8日发布的《深圳市安居型商品房定价实施细则》中,深圳安居型商品房(毛坯)最高基准销售价格以其市场评估价乘以“该细则附表”所列的价格系数计算(该细则有效期三年,至2021年年底到期)。

以市场评估价为10000/平方米和地价比为0.7为例,通过附表查询到价格系数为0.618,即最高基准销售价格为10000×0.618=6180。

从这两个文件可以看到,深圳安居房一直以来,定价都相比市场价低不少。

而后期需要补缴的差价就随之出现巨大的历史遗留问题。


根据之前安居房之前的补差价暂行办法,安居房取得完全产权如果需补差价主要有3种参考方法,分别是法拍价差、回购、增值收益。



1.如果是被法拍,那么补差价就按——

拍卖或者强制执行时,上一年度市场商品住房每平方米平均价格*建筑面积—原购房款”计算,参考标准就是以上一年度价格为基准。

2. 如果是回购,不够10年的就按原合同购房价回购;如果是超过10年的,就按照“原购房价*[1-1.4%*(购房协议签订之日至申请收购之日的年限-10年)]”计算,年限越长,收购价格就会越低。

3. 但如果是按照增值收益来补差价——


“取得完全产权时该套住房市场评估价格×(1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房的申请人在深累计纳税申报年限)—相关费用。”

(2019年4月29日,《深圳市安居型商品房建设和管理办法(征求意见稿)》,第四十三条)

这个标准,就比较模糊。

因为没有具体折扣系数,要以主管部门的为准,也就是说核定折扣系数是多少就是多少。

但如果收益是0或者负数,就不需要补差价。

举个例子,假设现在安居房售价200w,目前官方认定市场价400w。

按照2019年延续的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》深圳市人民政府令(第228号)文件,10年后,假如房子市价500w,假设折扣系数为1。

那么安居房要补的差价175万=500*(1-200/400-1%*15年纳税年限×折扣系数暂定1)。

但最新的《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》,按照前面的假设,400万的安居房需要补的差价就是“81.71万≈(400/70%—400)*50%—400*1%”。(新房税费主要是契税,为登记价/计税价的1%—3%)

相比之前的补缴方式,直接少了约101.62万。

所以,再也不用担心需要补缴之前那么多的差价了。


这对安居房来说,最后的库存量,接下来去化的速度会提上来。

不过,虽然补缴的差价少了,但并不意味着早年的安居房又重新出现了套利的空间。

因为这次《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法(征求意见稿)》的目的是妥善解决安居型商品房产权历史遗留问题。

而在去年1-2月管理部门对《深圳市共有产权住房管理办法(征求意见稿)》已经收到1779条意见,其中有一条关于“原安居型商品房同样纳入封闭流转”的意见已经被采纳,具体内容会在封闭流转办法中明确。


总之,一切历史问题都会得到妥善解决。

不过,目前暂时还只是意见征集阶段,具体计算公式是否还会有变化,还是要等具体的办法落地。

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