超大特大城市推动城中村改造，其目的是为了推进未完成的城镇化进程，再造一个规模更大的中产阶层。目前，全国中产及以上的人群也就2亿左右。过去20多年持续多轮的需求端刺激，主要就是靠这2亿人群在扛着内需和消费的大旗。

现在，他们已经没有力气或空间再去扛消费这杆大旗了。这是目前消费不振、内需疲弱、通货紧缩、产能过剩的根源。这也决定了，我们必须要寻找新生的力量去承接内需和消费，特别是在外需趋势性下行的背景下。

新市民、年轻人外来人口有3-4亿的规模，主要集中在21个超大特大城市，主要住在城中村。他们对于分享城市化发展红利的诉求，对于均等化的城市公共服务的诉求非常强烈，而“身份是非市民，寄身在城中村”是他们融入城市最主要的障碍，也是内需和消费疲弱的直接原因。

因此，城中村改造，既是对物理空间的改造，也是这部分人群市民化的过程。改造的结果将是，中产人群总规模上一个台阶，一个新生的、边际消费倾向更大的内需新物种诞生。

城中村改造是一个效果兑现周期长的“慢变量”。这一工程有扩内需、稳经济的短期考量，但绝非2008年四万亿刺激计划，也不可能再现2016年棚改货币化（PSL）。

顶层做出部署，寄予厚望，出于做政绩等多方考虑，地方政府可能想强撸，但考虑到民企投资的积极性，国企城投的操盘能力（片区综合改造），房地产供求关系的新形势（供过于求、供需不匹配），城中村错综复杂的利益关系，大面积的违建和消费安全隐患，至少5-8年的改造周期等等，不是不想强撸，而是撸不起来。

城中村改造的重点就是公建配套补短板，包括市政和基础设施（水电管气路网），公共服务设施（学校、医院、社区物业、养老托幼助残、环境保护、保租房和长租房等），还包括回迁安置，城中村产业转型升级等等。这方面的投入非常大，需要发挥市场运行能力强的作用，但必须得靠国企城投先入场，把脏活儿、累活儿干了，把基础的公建配套搞好，然后社会资本才能轻装上阵，才会愿意进入。

城中村改造的资金来源，前期主要是公共资金，即专项债、政策性金融工具、企业债和城投债、更新基金等等。估计会针对城中村改造设立专项债，并用作资本金。政策性金融工具会以债权或者股权的形式参与到改造的前期投资中，或进入到地方政府设立的更新基金中。

大体量、低成本的国家队长线资金已开始进入市场收购廉价的潜力资产，一方面基于托底资产价格的历史使命，另一方面，也基于抄底市场以获得未来盈利的战略考量。这些国家队资金不追求短期盈利、短期资金平衡，甚至不回避短期亏损，追求的是长期内获得可观的盈利，并可以通过股权转让和REITs方式来退出。容积率低、区位优、年轻人口密集的城中村，无疑具有长期投资价值。

国企和城投主导城中村综合片区改造，一方面是基于公建配套先行和补短板，更重要的是把控一级土地市场，降低改造的安置成本和融资成本，还原改造的公共属性。具体来说，通过协调城中村基层政府组织，从源头上降低成本，即拆迁补偿成本和融资成本，避免过去那种城中村改造创造富豪和抬高房价的负面问题。

不过，目前居民对改造补偿预期还比较高的情况下，还原改造的公共属性有一定的难度。如果地方政府继续高举高打地推进，可能还会把居民对于高额拆迁补偿胃口调动起来。

城中村改造将主要通过长期运营方式来实现资金平衡，这与过去通过商品房涨价和销售来买单的方式完全不同，这也是房地产新模式的重要组成部分。

可运营的部分包括：改造片区内餐饮零售、商业服务、停车场，公租房和长租房，商业化的养老托幼设施，产业园区等等。当然，不排除部分项目资金缺口大，通过商品房销售来回笼部分资金，但商品房的量比较少。

城中村改造继续贯彻禁止大拆大建（住建部63号文）的底线原则，即拆除比不大于20%，拆除比不大于20%。考虑到城中村公共服务短板缺失特别严重，消防安全隐患特别严重，资金投入回收的周期特别长，拆除比和拆建比可能会突破，但不太可能大幅度的突破。预计拆除比可能在30%以内，并实施全市统筹，即单个项目可能突破30%，但全市要控制在30%以内，以避免触碰大拆大建的底线。

净地出让的逻辑，一是该干的事情没有干成。金融机构发放的收储贷款，用于拆迁安置和三通一平，但土地没有储备好，公建配套自然也无法到位；二是避免地方城投或国企背上了债务。没达到净地出让，地就卖不出去，就无法支付收储或土地整备的成本，导致国企或城投背上债务，最终成为地方的隐性负债。

但是，达到净地出让的难度比较大，一方面土地实控在村民、村集体手中，二是违法建筑多，消防安全隐患大，利益关系复杂。过去往往通过高价赎买，现在这条路走不通了。

短期内，城中村改造需要跑出可复制可推广的新模式来，即国企代替民企，片区综合改造代替碎片化的单一改造，运营代替卖房，公共服务先行代替房地产先行，公共资金代替市场资金等等。

因此，2023-2025年是试水期。2023年的工作主要集中在各地编制方案、制定实施计划、确定投资主体和融资渠道等。2024-2025年将是新模式落地期，即跑出新模式，总结经典案例。从“十五五”到2035年，才是大规模推进期，也是产业链兑现期。